Tout dirigeant doit s’interroger sur les meilleures stratégies patrimoniales à adopter pour optimiser la transmission de son patrimoine, alléger sa fiscalité et sécuriser ses investissements. Parmi les mécanismes les plus efficaces, le démembrement de propriété. Ce dispositif offre une palette d’opportunités patrimoniales, fiscales et financières adaptées aux chefs d’entreprise souhaitant sécuriser et valoriser leur patrimoine.

Cet article explore trois moyens de profiter des avantages du principe du démembrement dans les stratégies patrimoniales.

La donation de la nue-propriété

La donation de la nue-propriété n’est utilisée qu’en matière de transmission du patrimoine. Elle consiste à donner la nue-propriété du bien aux enfants, tout en conservant le droit d’usage jusqu’au décès : l’usufruit.

Ce mécanisme permet d’alléger les droits de donation. En effet, ces droits ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété. Celle-ci est toujours inférieure à la valeur totale en pleine propriété du bien car elle dépend de l’âge de l’usufruitier (le donateur). Plus le donateur est jeune, plus la valeur de la nue-propriété sera faible. Elle est par exemple de 50 % pour un donateur de 60 ans. Au décès, l’usufruit s’éteint, et le donataire devient plein propriétaire. Il n’a aucun frais supplémentaire à payer au moment du décès du donateur.

L’intérêt est donc double : au lieu de payer des frais de successions sur la valeur totale du bien, les enfants n’auront payé que sur une valeur diminuée par l’usufruit conservé par le donateur ; qui plus est, l’usage du bien sera conservé par l’usufruitier jusqu’au décès de ce dernier.

 

Rappel

Le dirigeant a la possibilité de prendre en charge les droits de donation pour les enfants sans que cela constitue une donation supplémentaire taxable.

La cession de l’usufruit temporaire

Le démembrement est aussi une solution afin d’optimiser la fiscalité. Un schéma récurrent est que le dirigeant d’une entreprise soit propriétaire de son bien d’exploitation professionnel au travers d’une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu et le loue à sa société d’exploitation.

Dans le cas où un bien servant à l’activité de votre société d’exploitation est en cours d’acquisition, ou acquis depuis peu au travers d’une SCI, l’usufruit des parts de cette SCI peut être cédé temporairement à ladite société d’exploitation. Le prix de cession sera imposable dans les revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Quel est l’intérêt d’une telle opération ? « Vivre à l’impôt sur les sociétés, et mourir à l’impôt sur le revenu ». En effet, durant la période de détention de l'usufruit, le remboursement de l'emprunt peut être effectué par la société d'exploitation tout en étant imposé à l'IS (25 %), souvent plus favorable que le taux marginal d'imposition à l'IR. L’usufruit étant temporaire, à la fin de ce dernier, le dirigeant peut alors céder le bien sous le régime des plus-values des particuliers, qui disposent d’un abattement pour durée de détention très avantageux.

Ainsi, cela permettra de profiter de l’avantage des deux régimes conjointement durant la vie de la SCI. Toutefois, cette stratégie suppose de gros enjeux fiscaux et doit être mise en place avec précaution. Une mauvaise mise en place pourrait entraîner un risque de requalification en abus de droit fiscal, avec une majoration de 40 % des droits redressés. Il est donc essentiel d’être accompagné d’un professionnel du chiffre ou du droit afin de sécuriser l’opération.

L’acquisition immobilière en démembrement comme stratégie d’investissement

L’acquisition d’un bien immobilier en démembrement est un nouveau moyen d’investissement dans l’immobilier pour le dirigeant. Il permet d’optimiser la rentabilité d’opération sur le long terme, mais est souvent peu favorable sur le court terme.

Cela consiste à acheter la nue-propriété d’un bien tandis qu’un tiers (bailleur institutionnel, SCPI, etc…) acquiert l’usufruit pour une durée déterminée (temporaire). Durant cette période, le bailleur perçoit les loyers et assure la gestion locative. A la conclusion de la période déterminée, l’investisseur deviendra plein propriétaire du bien.

L’intérêt est d’acquérir un bien immobilier pour un moindre coût. En effet, ne sera acquis que la nue-propriété, et non l’usufruit, réduisant donc le coût d’acquisition. L’objectif est avant tout financier, afin de réduire le prix d’acquisition initial. Le principe est que l’usufruit temporaire est estimé à 23 % de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans. Par exemple, si l’usufruit est de 11 ans, la nue-propriété représente 54 % de la valeur du bien, et pour 21 ans, plus que de 31 %. Cela peut être une possibilité pour le dirigeant pour préparer sa retraite.

Le démembrement de propriété offre une palette d’opportunités patrimoniales, fiscales, comme financières afin d’optimiser la gestion de votre patrimoine personnel comme professionnel. Toutefois, chaque montage présenté nécessite une réflexion approfondie et un accompagnement par un professionnel (avocat, expert-comptable ou fiscaliste) afin d’assurer leur conformité et d’éviter tout risque de requalification par l’administration fiscale.